الأوسط وشمال أفريقيا، إحدى التحديات التي تواجه التطور الاجتماعي والاقتصادي.  وتتمثل إحدى الطموحات الرئيسية لشباب المنطقة، المنفتح على الشعوب في جميع أنحاء العالم، في امتلاك حيز أسري خاص بهم لتحقيق ما يطمحون إليه من استقلال شخصي.

وفي عام 2011، أشارت الأبحاث إلى أن هناك حاجة إلى إنشاء 3,5 مليون منزل إضافي لمتوسطي الدخل في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا[1].  وفي المملكة العربية السعودية، قدِّر هذا الرقم بحوالي 400000 منزل، بل قد يرتفع هذا العدد في ظل الزيادة السكانية والتوسع الحضري المتسارع.

ووفقاً لما صدر عن وزارة الإسكان، فإن علاج مشكلة الطلب المتنامي سيتطلب إنشاء حوالي 3,3 مليون وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2025 في ظل توقعات بزيادة عدد السكان إلى 37 مليون نسمة خلال الفترة نفسها.

وسيستلزم ذلك زيادة كبيرة في معدل العرض مقارنةً بالعقود الماضية التي لم يُعرض فيها بالسوق سوى نصف هذا العدد من المنازل نظرًا لوجود بعض المعوقات طويلة الأجل مثل ارتفاع أسعار الأراضي وتكلفة الإنشاء الباهظة في هذا الوقت.

تعريف إسكان متوسطي الدخل

نتفهم طموح كل أسرة في امتلاك مسكن والدور المهم الذي تسهم به ملكية المسكن في تعزيز أمن الأسرة واستقرارها.  وعلى الرغم من أن 47 بالمائة من الأسر السعودية تمتلك منازلها بالفعل، إلا أننا نهدف إلى زيادة هذه النسبة بمقدار خمس بالمائة بحلول عام 2020…وسنصل إلى هذه النسبة من خلال إقرار عددٍ من القوانين واللوائح، وتشجيع القطاع الخاص على بناء المساكن، وتوفير التمويل وحلول الرهن العقاري ونظم الملكية التي تفي بحاجات المواطنين”.

بناء منازل ميسورة التكلفة

ولكن، لا يمكن لنا أن نتوقع من الحكومة بمفردها توفير منازل ميسورة التكلفة.  بل لا بد من أن يُسهم قطاع الإنشاء في المملكة العربية السعودية بدور أكبر في إعادة هيكلة أنظمته والتصدي لهذه التحديات.  وتوجد أيضاً فرصٌ لتعزيز الوعي بالمواد الموفرة للطاقة، والتركيز بشكلٍ أكبر على خدمات ما بعد البيع والعمل الدؤوب لتحقيق توازن بين حجم العقار وجودته.

ومع ذلك، حتى لو تم علاج هذه القضية، فسوف تظل مشكلة العرض الرئيسية قائمة: فالأسرة السعودية متوسطة الدخل تجد صعوبة في تحمل تكلفة شراء المنزل الذي ترغب فيه.

لكن ثمة بارقة أمل تلوح في الأفق على المدى القصير.  أظهر مؤشر أسعار العقارات[4]، التابع لهيئة الإحصاء الحكومية، حدوث انخفاض في أسعار العقارات المحلية خلال الربع الأول من عام 2017 بمقدار 2,3% على مدى الربع الأخير من عام 2016، وبمقدار 9,9% خلال الربع الأول – لكن الحل لا يقتصر على السعر فقط.

دور المبادرات الحكومية في تعزيز فرص الحصول على مسكن

كان التركيز على العقارات السكنية بمثابة حجر الزاوية في المبادرات الحكومية على مدار أكثر من خمسة أعوام، بالإضافة إلى جهود منتظمة تهدف إلى زيادة فرص الحصول على العقارات السكنية.

وتضمنت الإجراءات إعادة هيكلة صندوق التطوير العقاري (REDF) وزيادة رأس ماله ليستهدف الأسر ذات الدخل المنخفض، وتم إقرار لوائح جديدة للرهن العقاري تهدف إلى زيادة نسبة ملكية المساكن.

وبينما تولد هذه السياسات قوة دافعة أكبر، إلا أنها في النهاية تتسم بالبطئ.  وقد كان لقرار تحديد نسبة القرض إلى الفائدة عند 70% في ديسمبر/كانون الأول 2014 تأثير سلبي غير مقصود جعل الأسر ذات الدخل المتوسط غير قادرة على إيجاد المقدم الذي تبلغ نسبته 30%.  وكان الهدف من هذا القرار هو تجنب أزمات الائتمان العقاري: كتلك التي شهدتها الأسواق في بعض الدول الغربية، لكنه أدى إلى زيادة القروض العقارية بنسبة 8% فقط في عام 2015 مقارنة بنسبة 34% عام 2014.

زيادة عرض المساكن

تدرك حكومة المملكة العربية السعودية بأن نمو السوق، بغض النظر عن التدابير الرامية لزيادة الطلب، لا زال مكبلاً بالنقص المستمر في العرض.

وهذا ما دفعها إلى إدخال إصلاحات عديدة تهدف إلى تشجيع المطورين – المحليين والأجانب – على بناء 1,5 مليون منزل في المملكة بحلول عام 2025.

أُسست صناديق الاستثمار العقارية (REIT) بهدف تنشيط السوق، حيث تقدم مُغرياتٍ ضريبية للمستثمرين الأجانب قد تساعد، وفقاً لعددٍ من التقارير، على “ضخ موارد تمويل جديدة لتطوير أنظمة القطاع الخاص في المملكة”[5].

وفي عام 2016، خُفّفت القيود الواردة في لوائح الرهن العقاري، وخفّض الحد الأدنى للمبالغ التي تُدفع مُقدماً وهو 30% إلى النصف، وهو ما يعني أن المشترين يمكنهم الحصول على قروض بنسبة تصل إلى 85 بالمئة من قيمة العقار[6].

وتم أيضًا توسيع نطاق الإعفاءات في صندوق التطوير العقاري ليصبح الآن أكبر جهة تمويلية في قطاع العقارات السعودي، حيث يتمتع بمحفظة أوراق مالية تقدّر بحوالي 190 مليار ريال سعودي[7].

تأثير ضريبة “الأراضي البيضاء

وكان لفرض ضريبة الأراضي البيضاء في مارس/آذار من عام 2017 أثرٌ إيجابي إضافي من شأنه أن يساعد على الحد من النقص في عرض إسكان أصحاب الدخول المتوسطة.

“الأراضي البيضاء”، وفقاً لأبحاث أجرتها شركة إرنست ويونغ (EY)، هي أراضٍ خالية غير مخصصة لمشروعات التطوير العقاري، “ويُنظر إلى وجود الأراضي البيضاء على أنه سبب رئيس في نقص الإسكان”[8].

ما يزال 50 بالمئة من الأراضي داخل المدن الرئيسية بالمملكة العربية السعودية خالية، ومعظمها مملوكٌ لأفراد أثرياء أو شركات[9]، وضريبة الأراضي البيضاء هي إحدى طرق تشجيع الاستثمار النشط والتطوير العقاري والحد من اكتناز الأراضي وبيعها فيما بعد، وقد وعدت الحكومة بفرض ضريبة على الأراضي غير المستغلة في المشروعات في المناطق الحضرية.

وبموجب هذه الضريبة، سيدفع ملاك الأراضي 2,5 بالمئة من قيمة أراضيهم غير المستغلة في المشروعات والتي لا تدر دخلاً سنوياً كحافز لهم على استغلال الأراضي بأنفسهم أو تركها لإقامة المشروعات[10].

سيساعد فرض ضريبة الأراضي البيضاء أيضاً على ضخ مزيدٍ من الأرباح في خزانة الدولة وزيادة “إجمالي التعاملات العقارية بالقيم والأرقام”[11].  وجاء في مقال لجريدة فاينانشال تايمز[12] أن 40 بالمئة من أراضي العاصمة السعودية، الرياض، ستخضع للضريبة، وهو ما يقدّره الاقتصاديون بأنه يُمكن أن يُحقق ارتفاعاً يصل إلى 15 مليار دولار سنوياً.

بلدٌ قوامه التغيير

لطالما أدركت شركة عبد اللطيف جميل التحديات التي تواجهها المملكة العربية السعودية والفرص الناتجة عن ذلك، وتحمل على عاتقها دائماً مسؤولية الإسهام بدورٍ كبير في انطلاقة البلاد نحو المستقبل.

وفي عام 2013، أسست المجموعة شركة عبد اللطيف جميل للأراضي، وهي ذراعها العقاري، لتساعد على تحفيز الإبداع والتوسع في سوق العقارات. مجمع J│ONE السكني في جدة ( Jeddah joneresidence.com) – هو أول مشروع سكني لشركة عبد اللطيف جميل للأراضي ونموذج ملهم وواعد لمستقبل الإسكان ميسور التكلفة في المملكة.

يقع مجمع J│ONE في منطقة السلامة النابضة بالحياة في شمال غرب المدينة،

 

 

 

 

 

 

 

 

ويضم 242 شقة جديدة تتنوع ما بين غرفة إلى أربع غرف للنوم ومساحة أرضية تتراوح بين 80 م2 و220 م2.  وتوفر طوابق المعيشة الخمسة سهولة الوصول إلى مركز جدة التجاري، كما تحتضن عدداً من وسائل الراحة مثل مركز لياقة بدنية، ومسبح، ومحلات بيع بالتجزئة، وملاعب للأطفال.

ويقول فادي جميل، رئيس شركة عبد اللطيف جميل: “هدفنا من إنشاء J│ONE، وكل مشروعاتنا السكنية المستقبلية، هو الاستفادة من خبرتنا العقارية التي تصل إلى 70 عاماً لتطوير مجتمع جديد يتناسب مع الاحتياجات المتغيّرة للسوق السعودية، وذلك من أجل القطاعات المنخفضة والمتوسطة الدخل على حد سواء.  نوَد أن يكون هذا المشروع علامة بارزة في المدينة، بدايةً من الموقع، وانتهاءً باستخدام المواد والاستغلال الأمثل للمساحة”.

ودعماً من الشركة لأهداف رؤية المملكة العربية السعودية 2030 التي تتمثل في زيادة الاعتماد على الطاقة المتجددة، فمن المقرر أن تحصل الشقق على الكهرباء من طاقة الألواح الشمسية.  وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعد شركة التمويل الخاصة بعبد اللطيف جميل المشترين في الحصول على تمويل عقاري لمُمتلكاتهم، الأمر الذي يُساعد في إزالة واحدةٍ من العقبات الرئيسية أمام الراغبين في شراء عقارات أصحاب الدخل المتوسط.

“نشعر بفخر لا حدود له بمجمع J│ONE، ونحمل كل مشاعر الامتنان والشكر للمجلس المحلي الذي أسهمت مساعدته ودعمه الدؤوب في جعل هذا المشروع حقيقة ملموسة”.  ونود أن نؤكد لعملائنا أنهم إذا اشتروا بالفعل عقاراً من شركة عبد اللطيف جميل للأراضي، فإنهم لا يشترون فقط مساحة للعيش تتميز بجودة فائقة، بل سيكون بين يديهم أيضاً استثمار يدوم على مدى 20 أو 30 عاماً قادمة. .” وفي الختام، قال السيد فادي جميل

جذبت شركة عبد اللطيف جميل للأراضي، من خلال تطوير مجمع J│ONE، أنظار الشباب السعودي المتطلع إلى الارتقاء على سلم الإسكان.

مُجمع J│ONE على أعتاب سلسلة من مشروعات التطوير العقاري السكنية قيد مرحلة التخطيط، وهو ما سيوفر مجتمعاً سكنياً جديداً واحداً على الأقل كل عام في الفترة من 2018 حتى 2023.

تُظهر عبد اللطيف جميل للأراضي، من خلال تركيزها المستمر على الاستثمار في مجتمعات المملكة العربية السعودية المستقبلية، بأن سوق إسكان أصحاب الدخول المتوسطة في المملكة العربية السعودية قد يصبح على أعتاب مستقبل أكثر إشراقًا، وذلك من خلال الاستغلال الأمثل للموارد والمعرفة والمواهب المتوفرة في المملكة، ومن خلال الاستماع لمطالب السكان، ومن خلال العمل عن كثب مع الحكومة على كل المستويات.

 

 

 [1] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.

[2] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.

[3] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.

[4] www.stats.gov.sa

[5] First Saudi Arabian real estate investment trust blazes a new trail, Oxford Business Group, May 2017

[6] Saudi Arabia Loosens Mortgage Rules After Home Sales Wane, Bloomberg, 28 February 2016

[7] Saudi Arabia to issue real estate development fund sukuk, The National, 9 June 2016

[8] Kingdom of Saudi Arabia white land tax: opportunities, implications and challenges for the real estate sector, EY, 2016

[9] Saudi Arabia to issue real estate development fund sukuk, The National, 9 June 2016

[10] Saudi Arabian cabinet approves land tax, foreign investment rules, The National, 14 June 2016

[11] Kingdom of Saudi Arabia white land tax: opportunities, implications and challenges for the real estate sector, EY, 2016

[12] Saudi housing crisis proves taxing, ft.com, April 2016