Suudi Arabistan genelinde ve daha geniş MENA bölgesinde, sosyoekonomik gelişimin önündeki bir zorluk, orta düzey gelirlilerin giderek artan uygun konut talebidir. Kendilerine ait bir aile ortamı, bölgenin genç, bağlantılı ve giderek global hale gelen popülasyonunun kişisel bağımsızlıkları için tutkularını gerçekleştirmek üzere temel beklentisidir.

2011’de, araştırma MENA bölgesinde ek 3,5 milyonluk orta düzey gelirde konut talebi olduğunu öngörmüştür[1]. Suudi Arabistan’da, bu rakamın yaklaşık 400.000 olduğu tahmin edilmektedir, artan nüfus ve kentleşme ile bu rakam daha da artmaktadır.

İskan Bakanlığı’na göre, bu talebi karşılamak için 2025 itibarıyla 3,3 milyon yeni konut biriminin inşa edilmesi gerekecektir ve aynı dönem boyunca nüfusun 37 milyona ulaşacağı öngörülmektedir.

Bu, artan arazi maliyeti ve yüksek inşaat maliyetleri gibi daha uzun süreli kısıtlar ile engellenen, bu konut birimi sayısının yalnızca yarısının pazara geldiği önceki on yıllık dönemlere kıyasla arz oranında önemli bir artışa yol açacaktır.

Orta düzey gelirdeki konutu tanımlama

Orta düzey gelirdeki konut, gelir dağıtım ölçeğinde orta düzeydeki hanelerin yüzde 40-60’ının toplam gelirinin yüzde 30’unu aşmamak üzere alınabilen konut olarak tanımlanır[2].

Suudi Arabistan nüfusunun üçte ikisi aylık 6.000 ila 20.000 Suudi Riyali arasında kazanmaktadır (yaklaşık olarak 1.600$ ila 5.000$), ancak dünya ortalaması olan yüzde 70 ile karşılaştırıldığında bunların henüz yüzde 30’unun evi bulunmaktadır[3].

Suudi Arabistan hükümeti bu karşılanmamış talebi erkenden fark etti ve 2011’de durumu ele almaya başladı. Bugün, Vizyon 2030 stratejisi, üç hedefi nasıl koordine edeceğini belirtmektedir; konut pazarında büyümeyi canlandırmak için tutkulu bir ulus, büyüyen bir ekonomi ve canlı bir toplum.

“Her ailenin kendi evine sahip olma isteğini ve ailenin güvenliğini güçlendirmede ev sahipliğinin oynadığı önemli rolü anlıyoruz. Suudi ailelerin halen yüzde 47’sinin kendilerine ait evleri bulunmasına rağmen, bu oranı 2020 itibarıyla yüzde beş artırmayı hedefliyoruz… Bu hedefi birkaç kanun ve yönetmeliği yürürlüğe koyarak, konut inşa etmesi için özel sektörü teşvik ederek ve vatandaşlarımızın ihtiyaçlarını karşılayan fon, ipotek çözümleri ve sahiplik programlarını sağlayarak ulaşacağız.”.”

 

Ekonomik evler inşa etme

Her şeye karşın, Suudiler için ekonomik evler sağlamak hükümetin yalnız başına karşılamasının beklenebileceği bir görev değildir. Suudi Arabistan’ın inşaat sektörü, kendisini yeniden şekillendirmede ve bu zorlukların aşılmasında daha aktif hale gelmelidir. Ayrıca, enerji tasarruflu materyallerin farkındalığını artırmak; satış sonrası hizmetlere odaklanmayı geliştirmek ve mülk alanı ve kalitesi arasında sağlıklı bir denge oluşturmaya devam etmek için fırsatlar da bulunur.

Yine de bu sorunlar ele alınsa bile, tedarikin temel sorunu devam etmektedir: ortalama Suudi ailesi istediği evi satın almakta zorluk çekmektedir.

Kısa vadede, ufukta biraz rahatlama gözüküyor. Resmi İstatistik Kurumu’nun Emlak Fiyatı Endeksi[4] 2017’nin birinci çeyreğinde yerel emlak fiyatlarında 4Ç/2016’ya oranla 2,3’lük bir düşüşü ve birinci çeyrek için yıldan yıla %9,9’luk bir düşüşü göstermektedir – ancak, sadece fiyat, yanıt değildir.

Erişilebilirliği artırmak için Hükümet Girişimleri

Konuta yönelik bir vurgu, emlağa erişilebilirliği iyileştirmeyi hedefleyen birçok düzenleyici değişiklikle beş yıl boyunca resmi girişimlerin temel taşı olmuştur.

Bunlar, düşük gelirli haneleri hedeflemek için Emlak Geliştirme Fonu’nu (REDF) yeniden yapılandırmayı ve yeniden sermaye oluşturmaya ve ev sahipliği oranlarının artırılmasına yardımcı olmak için yeni ipotek yönetmeliklerinin yürürlüğe konmasını içerir.

Bunlar daha fazla momentum yaratmasına karşın, politikalar yavaş yavaş etkisini gösteriyor. Aralık 2014’te kredi-değer oranını yüzde 70 olarak belirlenmesi, yüzde 30’luk avans ödemeyi bulamayan orta düzey gelirli aileler üzerinde beklenmedik bir etki yaratmıştır. Hedef, Batı pazarlarında görülenler gibi mülkten kaynaklanan kredi balonu riskini azaltmaktı, ancak perakende emlak kredilerinin 2014’teki yüzde 34’e kıyasla 2015’te yalnızca yüzde 8 artmasına yol açmıştır.

Konut arzını artırmak

Suudi Hükümeti, talebi artırma tedbirlerinden bağımsız olarak, pazar büyümesinin hâlen arzda devam eden eksiklikten dolayı gelişmediğini kabul etmektedir.

Bu nedenle, 2025 itibarıyla ülkede 1,5 milyon ev kurmak amacıyla yerel ve yabancı geliştiricileri teşvik etmek için tasarlanan çok sayıda reformu uygulamaya koymuştur.

Raporlara göre “Krallık genelinde ek fon kaynaklarını özel sektör programlarının geliştirilmesine yönlendirmeye yardımcı olabilecek” yabancı yatırımcılara vergi teşvikleri sağlayarak, pazarı canlandırmak için Emlak Yatırım Vakıfları (REIT) oluşturulmuştur[5].

2016’da, ipotek yönetmelikleri gevşetilmiş ve minimum yüzde 30’luk avans ödeme zorunluluğu yarıya indirilerek yüzde 15’e düşürülmüştür, diğer bir deyişle, ev alıcıları şimdi bir mülkün değerinin yüzde 85’ine kadar kredi alabilmektedir[6].

Emlak Geliştirme Fonu’nun (REDF) görev alanı da genişletilmiştir, böylece yaklaşık olarak 190 milyar Suudi riyalinden oluşan bir portföy ile emlak sektörünün en büyük finansörü haline gelmiştir[7].

‘White Land’ (Boş Arazi) Vergisinin Etkisi

Mart 2017’de Boş Arazi Vergisinin tanıtılması, orta gelirli konut arzındaki eksiklikleri azaltmaya yardımcı olması beklenen ilave bir olumlu gelişmedir.

‘Boş Alan’ geliştirme için belirlenmemiş açık arazidir ve Ernst & Young (EY) danışmanları tarafından yapılan araştırmaya göre, bu “artan konut eksikliğine katkı sağlayan büyük bir etken olarak görülmektedir[8].

Suudi Arabistan’ın büyük şehirleri içindeki arazilerin neredeyse yüzde 50’ye varan oranda boş olması ve çoğunun sahibinin zengin kişiler veya şirketler olması nedeniyle[1], Boş Arazi Vergisi, hükümetin kent alanlarında geliştirilmemiş parsellere vergi uygulamayı taahhüt etmesiyle arazi biriktirmeyi engelleyerek, aktif yatırımı ve konut geliştirmeyi teşvik etmenin bir yoldur.

Vergi kapsamında, arazi sahipleri her yıl gelir getirmeyen geliştirilmemiş arazinin değerinin yüzde 2,5’ini, araziyi kendilerinin geliştirmeleri veya geliştirmeye açmaları için bir teşvik olarak ödeyecektir[10].

Boş Arazi Vergisinin yürürlüğe konması hazine için ek gelir de yaratacak ve “değer ve sayı olarak genel emlak işlemlerini” artıracaktır[11]. Başkent Riyad’ın yüzde 40’ına kadar bir alan vergi yükümlüsü olarak belirlenmiştir; bir Financial Times makalesine göre, ekonomistler bunun yıllık 15 milyar ABD dolarına artabileceğini tahmin etmişlerdir[12].

Değişen bir ülke

Abdul Latif Jameel, Suudi Arabistan’ın emlak sektörünün karşılaştığı zorlukları ve beraberinde gelen fırsatların uzun zamandır farkındadır ve ülke kendisini gelecek için şekillendirirken önemli bir rol oynamaya kararlıdır.

2013’te, pazarda yeniliği ve genişlemeyi desteklemeye yardımcı olmaya adanmış bir emlak kolu olan Abdul Latif Jameel Land‘i kurmuştur. Cidde’deki ilk konut projesi – J | ONE gelişim projesi (joneresidence.com) – ülke genelinde ekonomik konutun geleceği için ilham verici bir modeldir.

Şehrin kuzey batısında, canlı Al Salamah bölgesinde bulunan J|ONE, 80m2 ila 220m2 arasında alanları olan bir ile dört yatak odasına içeren 242 yeni daireye sahiptir. Beş katlı yaşam alanı, sakinleri için Cidde’nin iş bölgesine kolay erişim sağlarken, bir spor salonu, yüzme havuzu, perakende tesisleri ve çocuklar için oyun alanı dâhil olmak üzere kolaylıkları sağlar.

 

 

Abdul Latif Jameel International Başkanı, Fady Jameel şöyle diyor: “J│ONE ve gelecekteki tüm konut projelerimizde, hedefimiz düşük ve orta gelirli sektörler için Suudi pazarının gelişen ihtiyaçlarına uyan yeni bir toplum geliştirmek üzere 70 yıllık emlak uzmanlığımızı kullanmaktır. Konumdan, malzemenin kullanımı, alanın doğru kullanımına kadar, bu proje şehirde göze çarpacaktır.”

Suudi Arabistan’ın Vizyon 2030 yenilenebilir enerji tüketimini artırma hedeflerinin ışığında, daireler güneş panellerinden elektrik alacaktır. Ek olarak, Abdul Latif Jameel’in kendi finans sağlayıcısı orta gelirli mülkleri satın almayı amaçlayanlar için önemli engellerden birini kolaylaştırarak, alıcıların mülkleri için ipotek finansmanını ayarlamasına yardımcı olabilir.

Sayın Jameel, “J|ONE’dan son derece gurur duyuyoruz ve projenin gerçeğe dönüşmesinde hayati yardım ve destek sunan belediyeye minnettarız. Müşterilerimizin, Abdul Latif Jameel Land’den bir mülk aldıklarında sadece yaşanacak kaliteli bir yer almadıklarını; sonraki 20 veya 30 yıl boyunca kalacak bir yatırımı satın aldıklarını bilmelerini istiyoruz .” diyerek sözlerini sonlandırıyor

J|ONE’ın geliştirilmesi ile Abdul Latif Jameel Land, şimdiden konut merdiveninde ilerlemek isteyen genç Suudilerin ilgisini çekmeye başlamıştır.

2018’den 2023’e kadar her yıl en az bir yeni konut topluluğunu pazara getirme hedefiyle planlaması yapılmakta olan ilave konut gelişim projelerine sahiptir.

Suudi Arabistan’ın gelecekteki toplumlarına yatırım yapma konusunda sarsılmaz odaklanmasıyla, Abdul Latif Jameel Land ülke genelinde kaynaklara, bilgiye ve yeteneğe ulaşarak, nüfusun ihtiyaçlarını dinleyerek ve hükümetle tüm düzeylerde yakın biçimde çalışarak, Suudi Arabistan’ın orta gelirli konut pazarının daha parlak bir geleceğin kıyısında olduğunu göstermektedir.

 

 

[1] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.
[2] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.
[3] Middle-Income Housing in the Middle East and North Africa, Jones Lang LaSalle, 2015.
[4] www.stats.gov.sa
[5] First Saudi Arabian real estate investment trust blazes a new trail, Oxford Business Group, May 2017
[6] Saudi Arabia Loosens Mortgage Rules After Home Sales Wane, Bloomberg, 28 February 2016
[7] Saudi Arabia to issue real estate development fund sukuk, The National, 9 June 2016
[8] Kingdom of Saudi Arabia white land tax: opportunities, implications and challenges for the real estate sector, EY, 2016
[9] Saudi Arabia to issue real estate development fund sukuk, The National, 9 June 2016
[10] Saudi Arabian cabinet approves land tax, foreign investment rules, The National, 14 June 2016
[11] Kingdom of Saudi Arabia white land tax: opportunities, implications and challenges for the real estate sector, EY, 2016
[12] Saudi housing crisis proves taxing, ft.com, April 2016